제1장 서 론 주택보급률이 이미 100%를 넘어서서 총량적으로 볼 때 주택 부족문제는 크게 완화되었다. 그러나 선진국에 비해 장기공공임대주택의 재고가 크게 부족하여 저소득층의 주거 불안정이 아직 지속되고 있다. 이에 따라 정부는 저소득층의 주거안정을 위하여 장기공공임대주택의 공급을 대폭 증대시킬 계획을 수립하였다. 국민임대주택을 포함한 대량의 공공임대주택 공급계획이 추진되고 공공임대주택의 재고가 누적되어 감에 따라 공공임대주택의 배분체계 설정과 효율적 관리가 중요한 정책적 관심사로 등장하고 있다. 이러한 상황에서 현행 공공임대주택 배분체계 및 관리제도는 몇 가지 중대한 문제점을 안고 있어 제도개선이 시급한 실정이다. 공공임대주택 공급을 위한 목표계층의 설정기준이 부적절하고, 공급 및 배분계획이 불명확하다. 주거비 보조제도를 포함한 여타 주거지원제도와의 연계성도 부족하다. 그리고 공공임대주택 관리측면에서는 입주자의 진입 및 퇴거 관리가 허술하고 입주자의 참여가 부진하며, 장기수선계획이 부적절하다. 이 연구는 이러한 문제점을 해소하기 위하여 공공임대주택에 대한 적합한 배분체계를 정립하고, 효율적 관리방안을 제시하고자 한다. 이를 위해 공공임대주택 목표계층 설정과 공급 및 배분계획을 재정립하고, 공공임대주택 공급제도와 여타 주거지원제도의 연계방안을 모색하며, 선진국의 사례분석 및 공공임대주택의 실태분석을 통하여 시설의 효율적 관리방안, 입주자의 진입·퇴거관리와 사회복지적 관리기능의 도입방안, 공공임대주택 관리에 대한 임차인의 참여 활성화 촉진방안 등을 제시하고자 한다. 이를 통하여 궁극적으로 공공임대주택 배분 및 관리의 질적 수준을 개선하고, 공공임대주택 입주자의 주거수준을 향상시키는 데에 기여하고자 한다. 제2장 공공임대주택 공급현황과 관련제도 저소득층에 대한 현행 주거지원제도는 크게 주거비 보조제도, 전세자금 지원제도, 공공임대주택 공급제도로 분류할 수 있다. 주거비 보조제도는 국민기초생활보장제도와 연계되어 있다. 국민기초생활보장법에서는 소득인정액 및 부양의무자 기준에 따라 수급 대상자를 선정한다. 소득인정액은 소득평가액과 재산의 소득환산액을 합산하여 산정한다. 이를 가구별 최저생계비와 비교하여 수급자를 선정하고 급여액을 결정한다. 2004년 3/4분기 현재 국민기초생활보장 수급자는 약 74만가구(141만명)로 일반가구수의 약 5%에 해당한다. 주거급여액(생계급여 내의 주거급여 포함)은 월 7만 1,000원(1인가구)~25만 3,000원(6인가구)을 지원하며, 3인가구 기준으로는 월 16만 3,000원 수준이다. 주택부문 정책금융인 국민주택기금의 지원은 공급자금융과 수요자금융으로 구분된다. 수요자금융 중 저소득영세민 전세자금과 근로자·서민주택 전세자금이 대표적인 저소득층 주거지원제도에 속한다. 저소득영세민 전세자금은 연이율 3.0%로 지역별 전세 보증금의 70%까지 지원하고 대출기간은 2년 이내이며 일시상환한다. 근로자·서민주택 전세자금은 호당 6,000만원(전세 보증금의 70% 한도)을 연이율 5.5%로 지원하며 대출기간은 2년이내이며 일시상환한다. 저소득층에게 지원하는 전세자금의 대출금리와 시중금리의 차이로 입주자가 얻게 되는 경제적 혜택을 추정하면 저소득영세민 전세자금을 지원받은 입주자는 월 29만 3,000원, 근로자·서민주택 전세자금을 지원받은 입주자는 월 21만 7,000원에 상당하는 편익을 얻고 있다(주변지역 유사주택 평균 전세보증금의 70%인 3,054만원을 대출한 것으로 가정). 공공임대주택의 경우 유형에 따라 임대보증금 및 임대료, 임대의무기간, 임차인의 자격 및 선정기준, 매각가격 산정기준, 기금지원 등에서 다음과 같이 차이가 있다. 2003년말 현재 재정 및 국민주택기금이 투입된 공공임대주택 재고는 약 105만호로, 전체 주택재고 1,267만호의 8.3%를 차지하고 있다. 분양전환되는 5년공공임대주택을 제외하고 10년 이상 장기 임대되는 공공임대주택은 30만 4천호로 전체 주택재고의 2.4%에 불과하다(건설실적 기준으로는 3.7%). 장기공공임대주택의 재고가 부족하면 주택시장이 불안정하고 주택가격이 폭등할 때 특히 저소득층은 심각한 주거문제에 봉착하게 된다. 최근 정부는 이러한 저소득층 주거 불안정성을 완화하기 위하여 국민임대주택 100만호 공급계획과 더불어 10년제 장기공공임대주택 50만호를 추가로 공급하는 계획을 수립하였다. 공공임대주택의 건설에 대해서는 택지의 저가공급, 임대주택 유형에 따른 재정 및 국민주택기금 지원, 세제 지원 등이 따른다. 임대주택 건설택지는 규모별, 지역별로 구분하여 조성원가의 60~85%로 싸게 공급하고 있다. 공공임대주택의 공급을 촉진하기 위하여 국민주택기금을 장기·저리로 지원하고, 국민임대주택의 공급을 위하여서는 국민주택기금 지원과 더불어 재정에서도 지원하고 있다. 공공임대주택 건설단계의 세제 지원으로는 임대사업자의 택지취득에 대한 취득세·등록세 감면, 보유택지에 대한 재산세 감면 등이 있다. 국민임대주택을 제외한 대부분의 공공임대주택은 입주자 선정기준이 주로 주택 유무와 청약저축 가입 여부이며, 가구의 소득은 간접적으로만 고려된다. 영구임대주택은 생활보호대상자, 의료부조자, 보훈대상자에게 공급되었고, 5년제와 50년제 공공임대주택은 청약저축에 가입한 무주택자에게 공급되었다. 국민임대주택은 월소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 일정수준 이하인 무주택 세대주에게 공급하고 있다. 그리고 장기공공임대주택은 소득에 대한 제한 없이 무주택 세대주에게 공급하고 있다. 공공임대주택 관리와 관련된 법률은 1993년에 제정된 「임대주택법」이 기본법이며, 임대주택이 공동주택인 점에서 「주택법」의 일부조항과 「시설물의안전관리에관한특별법」이 적용된다. 단지 규모가 300세대 이상이거나, 150세대 이상이고 중앙집중식 난방방식 또는 승강기가 설치된 임대주택 단지에는 반드시 관리조직을 두고 관리하도록 하고 있다. 관리조직은 자체관리 또는 위탁관리에 따라 구성되는 방법에 차이가 있다. 자체관리는 대통령령이 정한 기술인력 및 장비를 갖춘 임대사업자가 직접 관리하는 것을 의미하며, 위탁관리는 임대사업자가 주택관리 전문업체에게 관리를 위임하는 것을 말한다. 관리조직은 입주자관리 및 퇴거 업무, 임대료 및 수선충당금 관련 업무, 관리비 보전 업무를 담당한다. 임대주택의 관리주체는 불법전대를 막는 한편, 입주자격을 상실한 가구를 퇴거시키기 위해 6개월에 한 번씩 입주가구의 자격여부를 확인할 의무가 있다. 관리주체는 공공임대주택 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 임대료 중에서 특별수선충당금으로 적립하여야 한다. 또한 입주자의 소득수준과 계절에 따라 도시 영세민 가구의 관리비를 보전하고 있다. 대한주택공사는 거택보호자에 대해서는 관리비를 전액 보전해 주고 있으며, 동절기에는 모든 가구를 대상으로 관리비 일정 부분을 보전해주고 있다. 2000년 임대주택법이 개정되어 20호 이상 단지에서는 임차인대표회의를 구성할 수 있다. 임차인대표회의는 임대주택 관리에 관한 사항 중 대통령령이 정하는 사항에 대해서 임차인과 협의할 수 있다 <이하 원문 확인>
In 2003, the new government established the plan for supplying 1.5 million units for public rental or social housing by the year of 2012 in order to obtain the low income groups' housing security. The plan will help raise the share of public rental housing stock from 2.4% to 15% of the total housing units. We recognize that the increase of public rental housing itself is very important, considering the Korean housing market situations such as the shortage of the number of housing units, the expensiveness of housing prices, and speculation in housing trades. On the other, we believe the efficiency of implementing the public rental housing policy is also very important in order to obtain the efficient allocation of resources.The study aims to improve the public rental housing schemes in Korea, both for fairly distributing public rental housing and also to efficiently managing them. For the purpose, the study tries to re-establish the target groups, distribution and management plans of public rental housing schemes; to link the supply of public rental housing and other housing subsidy programs for low income groups; and to upgrade the public rental housing schemes, reflecting the changes of the governance in public rental housing market and thus particularly encouraging the participation of public rental housing rentees in managing """"their"""" rental housing for """"themselves"""".It consists of six chapters. Following the Introduction, Chapter 2 reviews the present situations of public rental housing market and policies. Chapter 3 shows the results of empirical surveys of both macro and micro levels of public rental housing market, including households' characteristics residing in public rental housing, the physical conditions of public rental housing, rentees' income and costs for public rental housing, and rentees' attitude for distribution and management schemes of public rental housing. Chapter 4 defines the problems in allocating and managing public rental housing. And Chapter 5 conducts an international comparative study on public rental housing systems. It includes Japan, England, and U.S.A.Chapter 6 suggests the policy directions for improving the public rental housing schemes, both for fairly distributing public rental housing and also efficiently managing them. It is summarized as follows; To improve the fairness in distributing public rental housing, the criteria for selecting the target group should be articulated; the mix of supplying types (i.e., building and renting method, buying and renting method, and rents subsiding method) is recommended; the social mix is also recommended by applying the mix of housing sites of selling and renting houses; and the policy mix for low income groups' housing subsidy programs is recommended.To improve the efficiency in managing public rental housing, the criteria for moving out the rentees need to be articulated, reflecting the changes of their incomes; the measures for encouraging the participation of rentees in managing public rental housing are suggested; and the long-term plans for repairing the physical conditions of public rental housing are to be prepared.Chapter 7 is a conclusion that summarizes the findings and policy implications, and indicates limitations of the research and tasks for the future research.
발 간 사 /i 서 문 /iii 요 약 /ⅴ 제1장 서 론 1. 연구의 배경 및 목적 /1 2. 연구의 범위 및 방법 /4 1) 연구범위 /4 2) 연구방법 /4 3. 선행연구의 검토와 차별성 /6 제2장 공공임대주택 공급현황과 관련제도 1. 저소득층 주거지원제도 개관 /9 1) 주거비 보조제도 /9 2) 전세자금 지원제도 /11 2. 공공임대주택의 개념과 유형 /12 3. 공공임대주택의 재고현황과 공급계획 /15 1) 재고현황 /15 2) 공급계획 /16 4. 공공임대주택에 대한 정책적 지원 /17 1) 택지의 저가공급 /17 2) 재정 및 국민주택기금 지원 /18 3) 세제 지원 /19 5. 공공임대주택의 배분체계 /19 6. 공공임대주택의 관리제도 /20 1) 임대주택 관리 관련 법령의 내용과 특성 /21 2) 공공임대주택의 관리방식 /23 제3장 공공임대주택 주거 및 관리 실태 1. 입주가구의 사회 경제적 특성 /27 2. 입주가구의 주거실태 /31 1) 주거수준 및 주거만족도 /31 2) 주거비 및 관리비 부담 /35 3) 주거이동 /38 3. 공공임대주택 배분 및 관리 /41 1) 공공임대주택 배분실태 /41 2) 공공임대주택 관리실태 /48 4. 공공임대주택의 입주자 편익 추정 /52 제4장 공공임대주택 배분 및 관리의 문제점 1. 공공임대주택 배분체계의 문제점 /57 1) 목표집단 설정기준의 부적절성 /57 2) 공급 및 배분계획의 불명확성 /59 3) 주거비 보조제도 등과 연계성 부족 /61 2. 공공임대주택 관리의 문제점 /62 1) 관리에 대한 인식의 문제 /62 2) 입주자 관리의 문제 /64 3) 입주자의 관리참여 부족 /66 4) 수선유지의 부적절성 /68 3. 문제점 종합 /69 제5장 외국의 공공임대주택 관리제도 1. 영국 : 지역사회 복지계획을 중심으로 /71 1) 사회주택 관리정책 /71 2) 임차인 참여 /81 3) 사회 서비스와 사회주택 /91 4) 사회주택과 지역사회 /96 2. 일본 : 공영주택법을 중심으로 /101 1) 일본의 공공주택 유형 /101 2) 일본의 공공임대주택 관리 /110 3. 미국 : 자립 프로그램을 중심으로 /112 1) 연방정부로부터 권한 이양 /112 2) 공공주택 배분과 임대료 정책의 변화 /113 3) 자산 관리의 중요성 증대 /115 4) 민간 부문에 의한 관리 증가 /116 5) 임차인 참여 지원 /117 6) 임차인관리조합 /118 4. 시사점 /120 제6장 공공임대주택의 배분 및 관리제도의 개선방안 1. 공공임대주택 배분체계의 개선 /125 1) 목표집단 설정기준의 재정립 /125 2) 공급 및 배분체계의 정립 /127 3) 주거지원체계의 정립 /134 2. 공공임대주택 관리제도의 개선 /136 1) 공공임대주택 관리에 대한 인식의 전환 /136 2) 입주자에 대한 종합적 관리체계의 구축 /137 3) 입주자 관리참여의 활성화 /141 4) 충실한 장기수선유지계획의 수립 /144 제7장 결론 및 정책건의 /147 참고문헌 /151 SUMMARY /157 부 록 /161